10月17日，2024年“高质量发展调研行”北京主题采访活动走进首创和园·繁星租住社区。

首创和园·繁星租住社区隶属首创集团，是北京市当前最大的单体保障性租赁住房社区，也是北京市规划建设优秀案例。项目辐射CBD等多个产业聚集区，服务企业职工、新市民、毕业生、城市基础运营保障人员等，围绕“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，提供多样户型，可解决2万—3万人的住房需求。

图片来源：首创提供

“腾笼换鸟”，石材市场变身宜居社区

首创和园·繁星租住社区位于北京朝阳区十八里店西直河康化路安正街16号，在项目规划建设前，这里曾是华北地区最大的石材加工与集散地，用地散乱无序，土地资源利用效率偏低。

据了解，当时600多家商户多为小散乱污疏解类企业，流动人口密集，且该园区大部分企业未在本地注册，存在较大治安隐患，对本地区的税收贡献也较少，2012年仅为约200万元。“瓦片经济”租约长、租金低，导致集体收益无保障。

自2013年始，在“疏整促专项行动”下，该石材批发市场纳入重点环境整治区域，市、区两级政府进一步优化调整产业结构，顺利完成了该区域全部约123万平方米的疏解腾退工作。

疏解后的十八里店乡西直河地区，整体环境得到了全面提升，不再有杂乱的治安现象。但疏解后，背后联动税收、产值和就业，减量集约发展，减下去后又浮上来的问题，谁来管谁来解决？腾笼换鸟，推动传统产业升级，又该怎么实现更高水平的发展？

转机出现在2019年，首创集团与十八里店乡政府通过股权合作的方式，依托集体土地建设租赁住房的试点政策，共同开发、建设、运营集体土地租赁住房项目。

“腾笼换鸟，留白增绿”。如今再回到这里，能看到以北京老城传统色彩为基调，形成由红、灰、黄三色“泼洒”而成的街区。建筑布局则沿袭传统北京“里坊”与国际都市“街区”的规划格局，采用开放街区、封闭组团的规划布置，形成内有近60栋楼宇的大型建筑群。首创集团还充分利用周边绿化隔离带，引入体育公园等绿色生态项目，让租户即便足不出户，依然可以享受高品质的公共交往活动空间。

“租购同权”，配套服务满足多样化需求

首创和园·繁星租住社区首期总建筑面积约40万平方米，其中3.2万平方米大量用于各类生活配套。

据首创新城镇、首创和园运营公司副总经理杨晨介绍，繁星社区首期3个地块划分为12个独立组团、6条步行街道、3个下沉广场，打造“1+6+X”多元商业配套业态，除了包括超市、洗衣房、健身房、餐饮休闲商业街以及各类教育、医疗、社区服务等非经营性配套设施外，还提供自营食堂、共享办公空间等多重定制服务，并配建一所9班幼儿园和18班小学，真正实现“租购同权”。

以A组团为例，一层是一个涵盖阅读、工作、会客等多个功能的公共空间，地下一层配有台球、健身等娱乐设施，大部分设施免费开放，满足租户多样化的需求。楼宇之间分布着食堂、超市、快递自取点等商业配套，满足大部分日常所需。

目前繁星租住社区一期和二期两个地块均在入市2—3个月内实现了满租。记者进入一个50多平方米的大一居样板间，房间标配除了沙发、床、大学习桌等家具外，还有洗衣机、冰箱、空调、热水器、油烟机等家用电器，并且在卧室外配有阳台。除一居室外，还有开间、两居室、三居室和集体宿舍等多样户型可供选择，全部精装交付，基本可以实现“拎包入住”。

“我们一居室每月租金在4000—5000元，比周边同样房型的价格便宜10%—20%，也是最紧俏的房型。”据首创和园市场营销负责人汤若季介绍，“目前社区内的年轻人偏多，30岁以下的居住人群占85%以上，很多是白天在国贸那边上班，晚上就回到社区。我们还开通了从小区到地铁的班车，尽可能满足租户通勤的需要。”

“社区主理人”机制，既是租户也是主人

在全方位满足年轻人居住需求的同时，繁星租住社区还从实际需求出发，通过“社区主理人”机制，形成“和暖有家、和融友邻、和善有爱”的居住体验与社区文化。

据了解，平时社区会举办各类大小社群活动，打造共治、共创、共享的社区氛围。全年举办大小活动百余场，既有“园住民生活节”包括摊玩市集、音乐会、文化艺术沙龙等大中型活动，也有以主理人和住户为主体自发举办的各类小型活动。

同时，“社区主理人”机制让社区成为创业孵化平台，也是居民自治的探索实践。目前，在繁星社区的洗衣房就是这种模式，租户不仅解决了居住的问题，还拥有了一份事业，增加了成就感和归属感。

以集租房项目为契机，首创集团既把集体土地高效集约盘活利用，又完善了周边市政条件及绿化环境，带动了项目所在区域城乡面貌得到极大改善，基础设施得以极大提升，区域环境有了本质改变，为区域产业升级、招商引资奠定了良好基础。

记者 孔文燮